BLOG

Odbiór robót budowlanych

Na blogu poruszana była już tematyka wad w toku procesu budowy, stąd w danym tekście omówiony zostanie kolejny etap robót budowlanych czyli odbiór robót.

Odbiór robót jako obowiązek inwestora

Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Odbiór robót budowlanych jest jednym z podstawowych obowiązków inwestora, obok przygotowania placu budowy, przekazania projektu i zapłaty wynagrodzenia. Odbiór prac jest etapem szczególnie ważnym dla wykonawcy, albowiem w większości przypadków to właśnie protokół odbioru robót (częściowy lub końcowy) stanowi podstawę do wystawienia faktury czyli żądania zapłaty za wykonane prace.

Rodzaje odbiorów robót budowlanych

Wyróżniamy w szczególności dwa rodzaje odbioru robót:
– odbiór częściowy (art. 654 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia);
– odbiór końcowy, który stanowi ostateczne rozliczenie wykonanych prac.

Protokół odbioru robót budowlanych

Odbiór prac ma bardzo duże znaczenie dla obu stron inwestycji (wykonawczy i inwestora) w zakresie m.in. żądania wynagrodzenia czy żądania usunięcia wad. W związku z czym, odbiór należy udokumentować poprzez protokół odbioru robót, w którym szczegółowo określa się jakie prace zostały wykonane i jakie wady, usterki bądź inne zastrzeżenia zgłaszają strony.
Zapisy ustawy nie przewidują obowiązku sporządzania protokołu odbioru robót budowlanych, ale obowiązek jego spisania wynika z większości umów o roboty budowalne. Nawet gdyby umowa takiego obowiązku nie przewidywała, protokół warto spisać, z uwagi na mogące się pojawić w przyszłości okoliczności sporne w postaci np. wystąpienia wad bądź odmowy zapłaty za wykonane prace.

Stwierdzenie wad i usterek w toku odbioru robót budowlanych

Kodeks nie przewiduje również przebiegu odbioru robót budowlanych, jak również nie wskazuje jakie okoliczności uzasadniają odmowę dokonania odbioru. Niemniej jednak przebieg odbioru prac był wielokrotnie przedmiotem orzeczeń sądów powszechnych.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 1 kwietnia 2019r., sygn. akt: I AGa 183/18, w świetle treści art. 647 KC, odbiór robót należy do obowiązków inwestora (odpowiednio – zamawiającego) i nie może być uzależniony od braku wad bądź usterek tych robót. Powołany przepis stanowi bowiem o odbiorze robót, a nie o „bezusterkowym” odbiorze robót. Wskazywanie na konieczność odbioru „bezusterkowego” statuuje przesłankę, której w zapisie ustawowym nie ustanowiono. Przez wykonanie robót budowlanych rozumieć należy taką sytuację, gdy roboty zostały wykonane zgodnie z zakresem przedmiotowym umowy, na co nie ma wpływu ewentualne posiadanie przez te roboty nieistotnych wad, usterek i niedoróbek. Przepis art. 647 KC nie stanowi o tym, że odbiór robót odnosi się tylko do robót wykonanych w całości i bez wad, a zatem nie znajduje żadnego uzasadnienia stanowisko, że odbiór następuje tylko wtedy, gdy roboty zostały wykonane w całości i nie mają żadnych wad, czyli nastąpił odbiór „skuteczny”. Gdyby zaakceptować takie stanowisko, odbiory robót przeciągałyby się w czasie, a nierzadko nigdy nie dochodziłyby do skutku.

Natomiast Sąd Najwyższy w wyroku z dnia z dnia 5 marca 1997 r., sygn. akt: II CKN 28/97, wskazał że jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, inwestor obowiązany jest dokonać ich odbioru. W protokole z tej czynności, stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron, niezbędne jest zawarcie ustaleń poczynionych m.in. co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.

Wady istotne 

Obecnie w orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje stanowisko, zgodnie z którym obowiązek inwestora odebrania obiektu nie może być pojmowany mechanicznie tzn. że jego powstanie jest niezależne od rodzaju, zakresu i wagi stwierdzonych wad. Przyjmuje się, że inwestor ma prawo odmówić odebrania obiektu w przypadku, gdy został on wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub gdy jest on obarczony istotnymi wadami (Kodeks cywilny. Komentarz red. prof. ucz. UW dr hab. Konrad Osajda, rok 2020, wyd. 25).

Wady nieistotne 

W przypadku gdy w toku odbioru robót budowlanych zostaną ustalone wady nieistotne, prace winny zostać odebrane, a w protokole należy dokładnie określić występujące wady i usterki wraz z wskazaniem sposobu oraz terminu ich usunięcia.