W poprzednim wpisie opisano sposób wypowiedzenia umowy najmu. Dziś przedstawiam umowę, która może znacznie uprościć opuszczenie lokalu przez niepłacącego lokatora.
Umowa najmu okazjonalnego pojawiła się w 2009r. w nowelizacji ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego:
– właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali;
– zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Najistotniejszą różnicą umowy najmu od umowy najmu okazjonalnego są załączniki do umowy.
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 1, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Co do zasady, zgodnie z art. 1046 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie. Z tym, że w myśl art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia (M. Walasik, Poddanie się egzekucji przez najemcę okazjonalnego, Rej. 2011, Nr 3.)
Powyższe oznacza, iż do umowy dołącza się oświadczenie, w którym najemca wskazuje, że w przypadku gdy umowa zostanie rozwiązana posiada on możliwość przeprowadzenia się do innego lokalu, a właściciel tegoż lokalu zgadza się go przyjąć. Oświadczenie to spisuje się u notariusza. Poddanie się egzekucji oznacza, że bez skierowania sprawy do sądu, komornik może usnąć wraz z funkcjonariuszami Policji najemcę z lokalu najmowanego do lokalu wskazanego w oświadczeniu.
Istotnym jest, iż w przypadku gdy najemca utraci możliwość skorzystania w razie rozwiązania umowy z lokalu wskazanego w oświadczeniu, to zobowiązany jest w terminie 21 dni podać nowy lokal wraz z oświadczeniem właściciela.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal.
Podsumowując umowa najmu okazjonalnego może umożliwić usunięcie np. niepłacącego czynszu lokatora bez konieczności wszczynania postępowania sądowego o eksmisję.
Kancelaria adwokacka
ul. Jagiellońska 24/2,
40- 032 Katowice
