BLOG

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Brak zapłaty

Kiedy wynajmujemy lokal mieszkalny możliwym jest, że nasz lokator popadnie w kłopoty finansowe i zaprzestanie opłacania czynszu. Pamiętać należy, że w umowie najmu lokalu mieszkalnego zawsze można określić sposób i sytuację umożliwiające wypowiedzenie umowy najmu, jednakże dokonując wezwania do zapłaty, a następnie wypowiedzenia umowy należy również uwzględnić konieczność zastosowania ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Wymagania ustawy

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 powyższej ustawy, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Zapis art. 11 ust. 1 zd. 2 ustawy, stanowi natomiast że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Zasady wypowiadania umów najmu

W związku z powyższym, aby dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy z uwagi na zaleganie z opłatami należy uwzględnić następujące wymagania:

1. wypowiedzenie jest możliwe w przypadku nie zapłacenia za co najmniej trzy pełne okresy płatności;
2. przed wypowiedzeniem należy wezwać lokatora do zapłaty, wyznaczając mu dodatkowy miesiąc na zapłatę;
3. po upływie 30 dni od dnia odebrania przez lokatora wezwania do zapłaty możliwym jest wypowiedzenie umowy;
4. wypowiedzenie musi mieć formę pisemną i wskazywać przyczynę wypowiedzenia.

W związku z powyższym, jeżeli czynsz jest płacony co miesiąc po 3 miesiącach nie płacenia czynszu wzywamy lokatora do zapłaty, wyznaczamy mu 30 dni i następnie wypowiadamy umowę. Oznacza to, że w rzeczywistości umowa zostanie zakończona dopiero po 4 miesiącach nie rozliczania czynszu. Wypowiedzenie umowy umożliwia wszczęcie ewentualnego postępowania o eksmisję.

Z powyższego wynika, że zmuszenie niepłacącego lokatora do wyprowadzki może potrwać długie miesiące, a nawet lata jeżeli doliczyć postępowanie o eksmisję, stąd warto podpisać umowę najmu okazjonalnego, która znacznie przyspiesza proces zakończenia umowy i opuszczenia lokalu przez lokatora, którą bliżej opiszę w kolejnym artykule.