W związku z obowiązującą od dnia 3 stycznia 2022r. nowelizacją Prawa budowlanego przedstawiam omówienie wprowadzonych zmian.
Zasada swobody inwestowania
Prawo budowlane wprowadza generalną zasadę swobodnego inwestowania zapisaną w art. 4 Prawa budowlanego, który stanowi, że „każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami”.
Z powyższego zapisu wynika także, iż wolność budowlana nie jest bezwarunkowa, uzależniona ona jest od dwóch przesłanek:
1) wykazania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na podstawie prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu oraz ograniczonego prawa rzeczowego (np. służebności gruntowej) albo stosunku zobowiązaniowego (np. umowy dzierżawy lub umowy o administrowanie nieruchomością), przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych;
2)zaprojektowania zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a więc ustawami, rozporządzeniami wykonawczymi, aktami prawa miejscowego oraz, o czym nie należy zapominać – uzyskanymi w związku z planowaną inwestycją innymi decyzjami administracyjnymi (np. o środowiskowych uwarunkowaniach, o warunkach zabudowy, zgodą wodnoprawną itd.).
Decyzja o pozwoleniu na budowę
Kolejną generalną zasadę inwestowania zapisano w art. 28 Prawa budowlanego. Wynika z niej, że roboty budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem zapisów art. 29 i 30 Prawa budowlanego. Zawierają one, obecnie enumeratywnie wyszczególnione, inwestycje zwolnione z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę, których wykonanie wymaga jedynie dokonania zgłoszenia lub nie wymaga żadnej ingerencji organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Zgłoszenie
3 stycznia 2022r. wszedł w życie zapis art. 29 ust. 1 pkt. 1a Prawa budowlanego, która stanowi że nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.
Wymagania
W związku z powyższym, możliwym jest budowa domu jednorodzinnego bez pozwolenia na budowę, a jedynie na zgłoszeniu, pod następującymi warunkami:
- Dom musi mieć charakter jednorodzinny oraz wolnostojący, nie więcej niż dwukondygnacyjny, o powierzchni do 70m2
Powyższy zapis wprowadza istotne ograniczenia w planowanym budynku, nie tylko co do powierzchni, ale wyłącza także możliwości budowy bez pozwolenia tzw. bliźniaków czy też domów szeregowych, wielorodzinnych.
- Obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane
Zgodnie z definicja obszar oddziaływania to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Do przepisów odrębnych można zaliczyć przepisy prawa cywilnego, przepisy pożarowe, środowiskowe itd.
- Budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora
Ostatnim wymogiem jest konieczność realizowania budynku dla potrzeb mieszkaniowych inwestora. Do zgłoszenia budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², inwestor będzie zobowiązany dołączyć oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Istotnym jest również, że możliwym jest budowa domów o powierzchni zabudowy do 70 m2 bez konieczności ustanowienia kierownika budowy.
Uzasadnienie nowelizacji
Z uzasadniania omawianej nowelizacji wynika, iż potrzeba wprowadzenia zmian w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą – Prawo budowlane”, wynika z konieczności zapewnienia prostych rozwiązań prawnych umożliwiających budowę domów jednorodzinnych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Projektowana regulacja wprowadza możliwość budowy domów jednorodzinnych bez uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym.
