Miesiąc: marzec 2022

Brak zapłaty

Kiedy wynajmujemy lokal mieszkalny możliwym jest, że nasz lokator popadnie w kłopoty finansowe i zaprzestanie opłacania czynszu. Pamiętać należy, że w umowie najmu lokalu mieszkalnego zawsze można określić sposób i sytuację umożliwiające wypowiedzenie umowy najmu, jednakże dokonując wezwania do zapłaty, a następnie wypowiedzenia umowy należy również uwzględnić konieczność zastosowania ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Wymagania ustawy

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 powyższej ustawy, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Zapis art. 11 ust. 1 zd. 2 ustawy, stanowi natomiast że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Zasady wypowiadania umów najmu

W związku z powyższym, aby dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy z uwagi na zaleganie z opłatami należy uwzględnić następujące wymagania:

1. wypowiedzenie jest możliwe w przypadku nie zapłacenia za co najmniej trzy pełne okresy płatności;
2. przed wypowiedzeniem należy wezwać lokatora do zapłaty, wyznaczając mu dodatkowy miesiąc na zapłatę;
3. po upływie 30 dni od dnia odebrania przez lokatora wezwania do zapłaty możliwym jest wypowiedzenie umowy;
4. wypowiedzenie musi mieć formę pisemną i wskazywać przyczynę wypowiedzenia.

W związku z powyższym, jeżeli czynsz jest płacony co miesiąc po 3 miesiącach nie płacenia czynszu wzywamy lokatora do zapłaty, wyznaczamy mu 30 dni i następnie wypowiadamy umowę. Oznacza to, że w rzeczywistości umowa zostanie zakończona dopiero po 4 miesiącach nie rozliczania czynszu. Wypowiedzenie umowy umożliwia wszczęcie ewentualnego postępowania o eksmisję.

Z powyższego wynika, że zmuszenie niepłacącego lokatora do wyprowadzki może potrwać długie miesiące, a nawet lata jeżeli doliczyć postępowanie o eksmisję, stąd warto podpisać umowę najmu okazjonalnego, która znacznie przyspiesza proces zakończenia umowy i opuszczenia lokalu przez lokatora, którą bliżej opiszę w kolejnym artykule.

W ostatnim czasie wielu Polaków nieodpłatnie udostępnia swoje mieszkania przybywającym uchodźcom. Celem zabezpieczenia interesów obu stron przedstawiam prostą umowę użyczenia lokalu mieszkalnego. 

Umowa przewiduje bezpłatne użytkowanie lokalu mieszkalnego. W przedmiotowej wersji umowy przewidziano konieczność ponoszenia opłat, np. media, przez osobę biorącą lokal w użyczenie, jednak zapis ten możemy zmienić wskazując, że to użyczający będzie ponosił te koszty. Możliwym jest również wskazanie, że użyczający będzie ponosił koszty przez pierwszy miesiąc, a potem obowiązek ten przejdzie na drugą stronę. 

 

UMOWA UŻYCZENIA

zawarta w dniu ………………………………. w ………………………….. pomiędzy:
1.………………………………………………………………………………………………..………………………………………………………………………………………………..
zwaną dalej „Użyczającym”
a
2. ……………………………………………………………………………………………….……………………………………………………………………………………………….
zwaną dalej „Biorącym w użyczenie”.

Przedmiot użyczenia. Przekazanie Lokalu.

1. Użyczający oddaje Biorącemu w użyczenie lokal mieszkalny położony w ………………… przy ul. ……………………………………………………………, a Biorący w użyczenie bierze lokal w użycie.
2. Użyczający oświadcza, że jest właścicielem lokalu określonego w ustępie powyżej.
3. Przekazanie lokalu Biorącemu w użyczenie nastąpi w dniu ……………………………
4. W chwili przekazania strony podpiszą protokół zdawczo – odbiorczy stanowiący załącznik do niniejszej umowy, który określać będzie faktyczny stan lokalu w chwili jego przekazania. Załącznik ten stanowi integralną część umowy.

Korzystanie z Lokalu

Lokal będzie wykorzystywany przez Biorącego w użyczenie wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Dostęp do Lokalu

1. W Okresie Użyczenia Biorącemu w użyczenie przysługiwać będzie wyłączne prawo do niezakłóconego korzystania z Lokalu.
2 . Użyczającemu przysługuje prawo wstępu do lokalu w celu sprawdzenia stanu lokalu, a Biorący w użyczenie zobowiązuje się zapewnić dostęp Użyczającego do Lokalu.

Obowiązki Biorącego w użyczenie

1. Biorący w użyczenie zobowiązany jest do:
a) utrzymywania lokalu w niepogorszonym stanie technicznym,
b) przestrzegania regulaminu budynku w którym znajduje się lokal mieszkalny,
c) dokonywania terminowego opłacania kosztów związanych z korzystaniem z lokalu w zakresie opłat za: zużycie ciepłej i zimnej wody, odprowadzanie ścieków, zużycie energii elektrycznej, zużycie gazu oraz opłat za świadczenie usług telekomunikacyjnych i Internetu.
2. W przypadku wystąpienia jakiejkolwiek awarii instalacji lub urządzeń technicznych Biorący w użyczenie jest zobowiązany niezwłocznie powiadomić Użyczającego o wystąpieniu awarii.

Okres Użyczenia. Wypowiedzenie Umowy

1. Lokal będzie użyczony Biorącemu w użyczenie na czas nieoznaczony począwszy od dnia przekazania lokalu.
2. Każda ze Stron może wypowiedzieć umowę bez wskazywania przyczyn, z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
3. Użyczający jest uprawniony do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli Biorący w użyczenie będzie używać przedmiotu użyczenia niezgodnie z jego przeznaczeniem, spowoduje znaczne pogorszenie jego stanu technicznego lub naruszy inne postanowienia niniejszej Umowy.

Zwrot Lokalu

1. Biorący w użyczenie zwróci lokal Użyczającemu najpóźniej w dniu rozwiązania Umowy. Z dniem rozwiązania Umowy Biorący w użyczenie zwróci Lokal czysty, w dobrym stanie, z uwzględnieniem zużycia będącego następstwem prawidłowego używania, i kompletny pod
względem elementów wyposażenia lokalu wskazanych w protokole zdawczo – odbiorczym.
2. W dniu zwrotu lokalu zgodnie z Umową Strony sporządzą i podpiszą protokół zdawczo – odbiorczy, w którym opisany zostanie szczegółowo stan lokalu na dzień rozwiązania Umowy.
3. Najpóźniej w dniu rozwiązania Umowy Biorący w użyczenie zwróci Użyczającemu wszystkie klucze i karty dostępu do lokalu.

Postanowienia końcowe 

1. Bez uprzedniej zgody Użyczającego Biorący w użyczenie nie jest uprawniony do udostępniania lokalu w całości lub w części osobom trzecim.
2. Wszelkie zmiany w Umowie wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
3. Umowa podlega prawu polskiemu. W kwestiach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy ustawowe, w tym ustawy – Kodeks cywilny.
4. Umowa obowiązuje od dnia jej zawarcia.
5. Umowa została przygotowana w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym egzemplarzu dla każdej ze Stron.

Załącznik:
– Protokół zdawczo – odbiorczy.

W związku z obowiązującą od dnia 3 stycznia 2022r. nowelizacją Prawa budowlanego przedstawiam omówienie wprowadzonych zmian. Poprzednio omówione zostały wymagania jaki musi spełnić zgłaszany budynek. Tym razem omówiona zostanie treść zgłoszenia oraz procedura postępowania zgłoszeniowego.

Dokumenty do zgłoszenia 

Do zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego składamy:

1.oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

2.projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci:

a) papierowej – w 3 egzemplarzach albo

b) elektronicznej

– wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;

3.decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

4.pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów;

5.oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1444 i 1517 oraz z 2021 r. poz. 1023); składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: ,,Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”; klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń;

6.oświadczenie inwestora, że:

a) przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,

b) dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna;

Zgłoszenia dokonuje się na formularzu, którego wzór dostępny jest m.in. na stronach internetowych Starostwa. Możliwym jest również złożenie dokumentów w formie online na stronie  https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/

Co sprawdza organ

Po otrzymaniu zgłoszenia organ sprawdza:

1.zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,

b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,

c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;

2. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie:

a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

b) informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b,

c) kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego,

d) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10;

3.posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

Procedura

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.

Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora pocztowego, stąd warto poczekać kilka dni dłużej z rozpoczęciem robót i monitorować otrzymywane przesyłki pocztowe.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu, przed upływem terminu, o którym mowa wyżej, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu i uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych.

Na rozpoczęcie robót określonych w zgłoszeniu mamy 3 lata od terminu rozpoczęcia prac, który sami wskazaliśmy w zgłoszeniu. Nie rozpoczęcie prac w tym terminie powoduje obowiązek dokonania ponownego zgłoszenia.

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia – wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

Nałożenie obowiązku uzupełnienie dokumentów przerywa bieg terminu 21 dni do złożenia sprzeciwu, co oznacza że po uzupełninie dokumentów termin 21 dni biegnie od nowa.

 

Kiedy organ wnosi sprzeciw

Prawo budowlane wprowadza katalog sytuacji, kiedy organ administracji architektoniczno-budowlanej jest zobowiązany wnieść sprzeciw, są to następujące sytuacje:

1. zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę;
2. budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy;
3. roboty budowlane zostały rozpoczęte przed dokonaniem zgłoszenia.

 

Kolejny katalog to sytuacje, kiedy organ może,  zobowiązać zgłaszającego do pozyskania pozwolenia na budowę, ma to miejsce kiedy realizacja robót może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować:

1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;

2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;

3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;

4) wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.