Autor: admin_adwskowronska

 

 

Od decyzji administracyjnej wydanej w pierwszej instancji przysługuje nam odwołanie do organu wyższego stopnia.  

Zawsze warto zapoznać się z pouczeniami zawartymi na końcu decyzji, w których organ wskazuje do kogo i jak się odwołać.

 

Forma odwołania

Kodeks postępowania administracyjnego nie wskazuje żadnej konkretnej formy odwołania. Zgodnie z art. 128 Kodeksu postępowania administracyjnego, odwołanie nie wymaga szczegółowego uzasadnienia. Wystarczy, jeżeli z odwołania wynika, że strona nie jest zadowolona z wydanej decyzji. Przepisy szczególne mogą ustalać inne wymogi co do treści odwołania.

W odwołaniu należy więc wskazać, że nie zgadzamy się z decyzją w całości, bądź że nie zgadzamy się z jakąś jej częścią. Natomiast jeżeli mamy konkretne zarzuty np. nie przesłuchano świadka, nie dokonano oględzin, to warto nasze zastrzeżenia przedstawić. Podobnie jeżeli w naszej ocenie organ pewnych okoliczności nie uwzględnił, bądź niewłaściwie je zinterpretował . Powyższe zastrzeżenia należy uzasadnić.

Istotnym jest, że do odwołania możemy załączyć dowody np. pisma które w naszej ocenie są istotne dla rozpoznania sprawy, bądź wskazać że wnosimy o przesłuchanie świadka lub przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. Ważne aby umotywować dlaczego dowód taki należy przeprowadzić.

 

Termin i miejsce złożenia odwołania

Odwołanie kieruje się do organu wyższego stopnia, ale za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, co oznacza że wysyłamy je na adres organu wydającego zaskarżoną decyzje. Termin na wniesienie odwołania to 14 dni od dnia otrzymania decyzji. Jeżeli decyzja miała formę ustną, to termin 14 dni należy liczyć od jej ogłoszenia.

 

Wykonanie decyzji i zrzeczenie się prawa do odwołania

Wniesienie odwołania powoduje, że decyzja nie ulega wykonaniu, za wyjątkiem dwóch przypadków:

1. decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności;
2. decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu z mocy ustawy.

 

Decyzja nie ulega również wykonaniu w okresie 14 dni na wniesienie odwołania, jednak i tu są dwa wyjątki:

1. wszystkie strony zrzekły się odwołania;
2. decyzja jest zgodna z żądaniem wszystkich stron.

 

Instytucja zrzeczenie się prawa do odwołania ma istotne znaczenie w sytuacji gdy decyzja jest dla nas korzystna i zależy nam na szybkim jej wykonaniu np. decyzja o pozwoleniu na budowę.

 

Działania organu I instancji

Jeżeli odwołanie wniosły wszystkie strony, a organ administracji publicznej, który wydał decyzję, uzna, że to odwołanie zasługuje w całości na uwzględnienie, może wydać nową decyzję, w której uchyli lub zmieni zaskarżoną decyzję. Podobnie w przypadku, gdy odwołanie wniosła jedna ze stron, a pozostałe strony wyraziły zgodę na uchylenie lub zmianę decyzji zgodnie z żądaniem odwołania.

Jeżeli organ pierwszej instancji nie uwzględni odwołania, obowiązany jest przesłać odwołanie wraz z aktami sprawy organowi odwoławczemu w terminie siedmiu dni od dnia, w którym otrzymał odwołanie.

 

Działania organu odwoławczego

Organ odwoławczy rozpoznając odwołanie ma możliwość przeprowadzenie dowodów wskazanych przez odwołującego. Organ może również wstrzymać wykonanie decyzji wydanej z rygorem natychmiastowej wykonalności.

Organ odwoławczy po rozpoznaniu odwołania wydaje decyzje, w której:

1) utrzymuje w mocy zaskarżoną decyzję albo

2) uchyla zaskarżoną decyzję w całości albo w części i w tym zakresie orzeka co do istoty sprawy albo uchylając tę decyzję – umarza postępowanie pierwszej instancji w całości albo w części, albo

3) umarza postępowanie odwoławcze.

Organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

 

Zakaz orzekania na niekorzyść

Organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny.

 

W przypadku wątpliwości co do treści odwołania, zapraszam do kontaktu z Kancelarią.

 

 

 

W poprzednim wpisie opisano sposób wypowiedzenia umowy najmu. Dziś przedstawiam umowę, która może znacznie uprościć opuszczenie lokalu przez niepłacącego lokatora. 

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego pojawiła się w 2009r. w nowelizacji ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego:

– właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali;

– zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Załączniki do umowy

Najistotniejszą różnicą umowy najmu od umowy najmu okazjonalnego są załączniki do umowy.

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 1, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Opróżnienie lokalu

Co do zasady, zgodnie z art. 1046 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie. Z tym, że w myśl art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia (M. Walasik, Poddanie się egzekucji przez najemcę okazjonalnego, Rej. 2011, Nr 3.)

Powyższe oznacza, iż do umowy dołącza się oświadczenie, w którym najemca wskazuje, że w przypadku gdy umowa zostanie rozwiązana posiada on możliwość przeprowadzenia się do innego lokalu, a właściciel tegoż lokalu zgadza się go przyjąć. Oświadczenie to spisuje się u notariusza. Poddanie się egzekucji oznacza, że bez skierowania sprawy do sądu, komornik może usnąć wraz z funkcjonariuszami Policji najemcę z lokalu najmowanego do lokalu wskazanego w oświadczeniu.

Istotnym jest, iż w przypadku gdy najemca utraci możliwość skorzystania w razie rozwiązania umowy z lokalu wskazanego w oświadczeniu, to zobowiązany jest w terminie 21 dni podać nowy lokal wraz z oświadczeniem właściciela.

Kaucja zabezpieczająca

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal.

 

 

Podsumowując umowa najmu okazjonalnego może umożliwić usunięcie np. niepłacącego czynszu lokatora bez konieczności wszczynania postępowania sądowego o eksmisję.

Brak zapłaty

Kiedy wynajmujemy lokal mieszkalny możliwym jest, że nasz lokator popadnie w kłopoty finansowe i zaprzestanie opłacania czynszu. Pamiętać należy, że w umowie najmu lokalu mieszkalnego zawsze można określić sposób i sytuację umożliwiające wypowiedzenie umowy najmu, jednakże dokonując wezwania do zapłaty, a następnie wypowiedzenia umowy należy również uwzględnić konieczność zastosowania ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Wymagania ustawy

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 powyższej ustawy, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Zapis art. 11 ust. 1 zd. 2 ustawy, stanowi natomiast że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Zasady wypowiadania umów najmu

W związku z powyższym, aby dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy z uwagi na zaleganie z opłatami należy uwzględnić następujące wymagania:

1. wypowiedzenie jest możliwe w przypadku nie zapłacenia za co najmniej trzy pełne okresy płatności;
2. przed wypowiedzeniem należy wezwać lokatora do zapłaty, wyznaczając mu dodatkowy miesiąc na zapłatę;
3. po upływie 30 dni od dnia odebrania przez lokatora wezwania do zapłaty możliwym jest wypowiedzenie umowy;
4. wypowiedzenie musi mieć formę pisemną i wskazywać przyczynę wypowiedzenia.

W związku z powyższym, jeżeli czynsz jest płacony co miesiąc po 3 miesiącach nie płacenia czynszu wzywamy lokatora do zapłaty, wyznaczamy mu 30 dni i następnie wypowiadamy umowę. Oznacza to, że w rzeczywistości umowa zostanie zakończona dopiero po 4 miesiącach nie rozliczania czynszu. Wypowiedzenie umowy umożliwia wszczęcie ewentualnego postępowania o eksmisję.

Z powyższego wynika, że zmuszenie niepłacącego lokatora do wyprowadzki może potrwać długie miesiące, a nawet lata jeżeli doliczyć postępowanie o eksmisję, stąd warto podpisać umowę najmu okazjonalnego, która znacznie przyspiesza proces zakończenia umowy i opuszczenia lokalu przez lokatora, którą bliżej opiszę w kolejnym artykule.

W ostatnim czasie wielu Polaków nieodpłatnie udostępnia swoje mieszkania przybywającym uchodźcom. Celem zabezpieczenia interesów obu stron przedstawiam prostą umowę użyczenia lokalu mieszkalnego. 

Umowa przewiduje bezpłatne użytkowanie lokalu mieszkalnego. W przedmiotowej wersji umowy przewidziano konieczność ponoszenia opłat, np. media, przez osobę biorącą lokal w użyczenie, jednak zapis ten możemy zmienić wskazując, że to użyczający będzie ponosił te koszty. Możliwym jest również wskazanie, że użyczający będzie ponosił koszty przez pierwszy miesiąc, a potem obowiązek ten przejdzie na drugą stronę. 

 

UMOWA UŻYCZENIA

zawarta w dniu ………………………………. w ………………………….. pomiędzy:
1.………………………………………………………………………………………………..………………………………………………………………………………………………..
zwaną dalej „Użyczającym”
a
2. ……………………………………………………………………………………………….……………………………………………………………………………………………….
zwaną dalej „Biorącym w użyczenie”.

Przedmiot użyczenia. Przekazanie Lokalu.

1. Użyczający oddaje Biorącemu w użyczenie lokal mieszkalny położony w ………………… przy ul. ……………………………………………………………, a Biorący w użyczenie bierze lokal w użycie.
2. Użyczający oświadcza, że jest właścicielem lokalu określonego w ustępie powyżej.
3. Przekazanie lokalu Biorącemu w użyczenie nastąpi w dniu ……………………………
4. W chwili przekazania strony podpiszą protokół zdawczo – odbiorczy stanowiący załącznik do niniejszej umowy, który określać będzie faktyczny stan lokalu w chwili jego przekazania. Załącznik ten stanowi integralną część umowy.

Korzystanie z Lokalu

Lokal będzie wykorzystywany przez Biorącego w użyczenie wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Dostęp do Lokalu

1. W Okresie Użyczenia Biorącemu w użyczenie przysługiwać będzie wyłączne prawo do niezakłóconego korzystania z Lokalu.
2 . Użyczającemu przysługuje prawo wstępu do lokalu w celu sprawdzenia stanu lokalu, a Biorący w użyczenie zobowiązuje się zapewnić dostęp Użyczającego do Lokalu.

Obowiązki Biorącego w użyczenie

1. Biorący w użyczenie zobowiązany jest do:
a) utrzymywania lokalu w niepogorszonym stanie technicznym,
b) przestrzegania regulaminu budynku w którym znajduje się lokal mieszkalny,
c) dokonywania terminowego opłacania kosztów związanych z korzystaniem z lokalu w zakresie opłat za: zużycie ciepłej i zimnej wody, odprowadzanie ścieków, zużycie energii elektrycznej, zużycie gazu oraz opłat za świadczenie usług telekomunikacyjnych i Internetu.
2. W przypadku wystąpienia jakiejkolwiek awarii instalacji lub urządzeń technicznych Biorący w użyczenie jest zobowiązany niezwłocznie powiadomić Użyczającego o wystąpieniu awarii.

Okres Użyczenia. Wypowiedzenie Umowy

1. Lokal będzie użyczony Biorącemu w użyczenie na czas nieoznaczony począwszy od dnia przekazania lokalu.
2. Każda ze Stron może wypowiedzieć umowę bez wskazywania przyczyn, z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
3. Użyczający jest uprawniony do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli Biorący w użyczenie będzie używać przedmiotu użyczenia niezgodnie z jego przeznaczeniem, spowoduje znaczne pogorszenie jego stanu technicznego lub naruszy inne postanowienia niniejszej Umowy.

Zwrot Lokalu

1. Biorący w użyczenie zwróci lokal Użyczającemu najpóźniej w dniu rozwiązania Umowy. Z dniem rozwiązania Umowy Biorący w użyczenie zwróci Lokal czysty, w dobrym stanie, z uwzględnieniem zużycia będącego następstwem prawidłowego używania, i kompletny pod
względem elementów wyposażenia lokalu wskazanych w protokole zdawczo – odbiorczym.
2. W dniu zwrotu lokalu zgodnie z Umową Strony sporządzą i podpiszą protokół zdawczo – odbiorczy, w którym opisany zostanie szczegółowo stan lokalu na dzień rozwiązania Umowy.
3. Najpóźniej w dniu rozwiązania Umowy Biorący w użyczenie zwróci Użyczającemu wszystkie klucze i karty dostępu do lokalu.

Postanowienia końcowe 

1. Bez uprzedniej zgody Użyczającego Biorący w użyczenie nie jest uprawniony do udostępniania lokalu w całości lub w części osobom trzecim.
2. Wszelkie zmiany w Umowie wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
3. Umowa podlega prawu polskiemu. W kwestiach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy ustawowe, w tym ustawy – Kodeks cywilny.
4. Umowa obowiązuje od dnia jej zawarcia.
5. Umowa została przygotowana w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym egzemplarzu dla każdej ze Stron.

Załącznik:
– Protokół zdawczo – odbiorczy.

W związku z obowiązującą od dnia 3 stycznia 2022r. nowelizacją Prawa budowlanego przedstawiam omówienie wprowadzonych zmian. Poprzednio omówione zostały wymagania jaki musi spełnić zgłaszany budynek. Tym razem omówiona zostanie treść zgłoszenia oraz procedura postępowania zgłoszeniowego.

Dokumenty do zgłoszenia 

Do zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego składamy:

1.oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

2.projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci:

a) papierowej – w 3 egzemplarzach albo

b) elektronicznej

– wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;

3.decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

4.pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów;

5.oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia wynikającej z art. 233 § 6 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1444 i 1517 oraz z 2021 r. poz. 1023); składający oświadczenie jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: ,,Jestem świadomy(-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”; klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń;

6.oświadczenie inwestora, że:

a) przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,

b) dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna;

Zgłoszenia dokonuje się na formularzu, którego wzór dostępny jest m.in. na stronach internetowych Starostwa. Możliwym jest również złożenie dokumentów w formie online na stronie  https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/

Co sprawdza organ

Po otrzymaniu zgłoszenia organ sprawdza:

1.zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,

b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,

c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;

2. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie:

a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

b) informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b,

c) kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego,

d) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10;

3.posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

Procedura

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.

Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora pocztowego, stąd warto poczekać kilka dni dłużej z rozpoczęciem robót i monitorować otrzymywane przesyłki pocztowe.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu, przed upływem terminu, o którym mowa wyżej, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu i uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych.

Na rozpoczęcie robót określonych w zgłoszeniu mamy 3 lata od terminu rozpoczęcia prac, który sami wskazaliśmy w zgłoszeniu. Nie rozpoczęcie prac w tym terminie powoduje obowiązek dokonania ponownego zgłoszenia.

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia – wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

Nałożenie obowiązku uzupełnienie dokumentów przerywa bieg terminu 21 dni do złożenia sprzeciwu, co oznacza że po uzupełninie dokumentów termin 21 dni biegnie od nowa.

 

Kiedy organ wnosi sprzeciw

Prawo budowlane wprowadza katalog sytuacji, kiedy organ administracji architektoniczno-budowlanej jest zobowiązany wnieść sprzeciw, są to następujące sytuacje:

1. zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę;
2. budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy;
3. roboty budowlane zostały rozpoczęte przed dokonaniem zgłoszenia.

 

Kolejny katalog to sytuacje, kiedy organ może,  zobowiązać zgłaszającego do pozyskania pozwolenia na budowę, ma to miejsce kiedy realizacja robót może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować:

1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;

2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;

3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;

4) wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

W związku z obowiązującą od dnia 3 stycznia 2022r. nowelizacją Prawa budowlanego przedstawiam omówienie wprowadzonych zmian.

Zasada swobody inwestowania

Prawo budowlane wprowadza generalną zasadę swobodnego inwestowania zapisaną w art. 4 Prawa budowlanego, który stanowi, że „każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami”.

Z powyższego zapisu wynika także, iż wolność budowlana nie jest bezwarunkowa, uzależniona ona jest od dwóch przesłanek:

1) wykazania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na podstawie prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu  oraz ograniczonego prawa rzeczowego (np. służebności gruntowej) albo stosunku zobowiązaniowego (np. umowy dzierżawy lub umowy o administrowanie nieruchomością), przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych;

2)zaprojektowania zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a więc ustawami, rozporządzeniami wykonawczymi, aktami prawa miejscowego oraz, o czym nie należy zapominać – uzyskanymi w związku z planowaną inwestycją innymi decyzjami administracyjnymi (np. o środowiskowych uwarunkowaniach, o warunkach zabudowy, zgodą wodnoprawną itd.).

Decyzja o pozwoleniu na budowę

Kolejną generalną zasadę inwestowania zapisano w art. 28 Prawa budowlanego. Wynika z niej, że roboty budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem zapisów art. 29 i 30 Prawa budowlanego. Zawierają one, obecnie enumeratywnie wyszczególnione, inwestycje zwolnione z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę, których wykonanie wymaga jedynie dokonania zgłoszenia lub nie wymaga żadnej ingerencji organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgłoszenie

3 stycznia 2022r. wszedł w życie zapis art. 29 ust. 1 pkt. 1a Prawa budowlanego, która stanowi że nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia budowa wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Wymagania

W związku z powyższym, możliwym jest budowa domu jednorodzinnego bez pozwolenia na budowę, a jedynie na zgłoszeniu, pod następującymi warunkami:

1. Dom musi mieć charakter jednorodzinny oraz wolnostojący, nie więcej niż dwukondygnacyjny, o powierzchni do 70m2

Powyższy zapis wprowadza istotne ograniczenia w planowanym budynku, nie tylko co do powierzchni, ale wyłącza także możliwości budowy bez pozwolenia tzw. bliźniaków czy też domów szeregowych, wielorodzinnych.

2. Obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane

Zgodnie z definicja obszar oddziaływania to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Do przepisów odrębnych można zaliczyć przepisy prawa cywilnego, przepisy pożarowe, środowiskowe itd.

3. Budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora

Ostatnim wymogiem jest konieczność realizowania budynku dla potrzeb mieszkaniowych inwestora. Do zgłoszenia budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², inwestor będzie zobowiązany dołączyć oświadczenie, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Istotnym jest również, że możliwym jest budowa domów o powierzchni zabudowy do 70 m2 bez konieczności ustanowienia kierownika budowy.

Uzasadnienie nowelizacji

Z uzasadniania omawianej nowelizacji wynika, iż potrzeba wprowadzenia zmian w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą – Prawo budowlane”, wynika z konieczności zapewnienia prostych rozwiązań prawnych umożliwiających budowę domów jednorodzinnych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Projektowana regulacja wprowadza możliwość budowy domów jednorodzinnych bez uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym.

 

Co zrobić kiedy gałęzie drzewa sąsiada rozrastając się przechodzą na naszą stronę granicy nieruchomości, czy wówczas możemy samodzielnie ściąć gałęzie.

 

 

Wezwanie do usunięcia

Zgodnie z art. 150 Kodeksu cywilnego, właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.

W uchwale Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 26 lipca 1972 r., sygn. akt: III CZP 45/72, wskazano że w świetle przytoczonych unormowań właściciel gruntu, nad którym zwisają gałęzie z cudzego gruntu, może albo tolerować istniejący stan rzeczy, jeżeli sąsiad z własnej inicjatywy nie usunie gałęzi, albo też wezwać sąsiada do ich usunięcia z tym skutkiem, że niezastosowanie się do tego wezwania upoważnia wspomnianego właściciela gruntu do obcięcia gałęzi i zachowania ich dla siebie. Przysługujące mu z mocy art. 150 KC uprawnienie może wykonać na swój koszt. Skoro więc ustawa w wyżej przedstawiony sposób określa zakres uprawnień właściciela gruntu, którego sferę własności naruszają zwieszające się z sąsiedniego gruntu gałęzie i przechodzące z tego gruntu korzenie drzew, to nie może on skutecznie domagać się, aby sąsiad własnym działaniem, a więc na swój koszt, dokonał usunięcia korzeni i gałęzi, gdyż tak daleko nie sięga obowiązek tego sąsiada. Obowiązek jego bowiem sprowadza się do znoszenia tego, że właściciel gruntu sąsiedniego postąpi z korzeniami i gałęziami w myśl art. 150 KC. Sankcją więc wobec bezczynności sąsiada jest tylko ustawowe upoważnienie właściciela gruntu sąsiedniego do usunięcia gałęzi oraz korzeni we własnym zakresie i zachowania ich dla siebie.

W związku z powyższym, należy w pierwszej kolejności należy wezwać sąsiada do usunięcia gałęzi, które przechodzą na teren działki, wyznaczając sąsiadowi odpowiedni termin. W sytuacji nie usunięcia gałęzi przez sąsiada, można samodzielnie ściąć gałęzie i zachować je dla siebie.

Wyznaczenie terminu

W zakresie wyznaczenia terminu wskazano, iż wymóg wyznaczenia terminu „odpowiedniego” oznacza, że właściciel nieruchomości, z której zwieszają się gałęzie i owoce, powinien mieć dostateczny czas na zorganizowanie sobie wszystkiego, co jest niezbędne dla usunięcia. Przy wyznaczaniu terminu należy także wziąć pod uwagę, czy pora roku jest odpowiednia do dokonania tego rodzaju czynności. Na przykład, właściciel sąsiedniego gruntu nie będzie mógł skutecznie domagać się usunięcia owoców, które jeszcze nie dojrzały (K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. T. I. Komentarz. Art. 1–44910, Wyd. 10, Warszawa 2020).

Uznać należy, iż termin 14 dni na ścięcie gałęzi przez sąsiada wydaje się być termin dostatecznym, przy czym należy mieć na uwadze pogodę – w przypadku ciągłych opadów w okresie 14 dni zasadnym zdaje się przedłużenie owego terminu. Jednocześnie należy mieć należy na uwadze porę roku, czy ta nie sprzeciwia się takowym zabiegom.

Zakup działki i budowa domu stanowi dla wielu osób jedną z najważniejszych transakcji w życiu. Oto kilka najważniejszych rzeczy na jakie należy zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy:

Księga wieczysta

Pierwszą rzeczą od której powinniśmy rozpocząć przygotowania do zakupu jest dokładna weryfikacja księgi wieczystej. Numer księgi wieczystej ma obowiązek udostępnić nam sprzedawca, a bezpłatnie możemy się nią zapoznać na stronie https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl W oparciu o zapisy księgi wieczystej możemy się dowiedzieć m.in.:

– kto jest właścicielem nieruchomości i w jakich częściach (dział II),

– o roszczeniach, ograniczeniach i ostrzeżeniach np. obciążeniu nieruchomości służebnością bądź egzekucji komorniczej (dział III),  

– czy hipoteka jest obciążona, na jaką kwotę, jak również na kogo rzecz widnieje wpis w hipotece (dział IV).

Dostęp do drogi publicznej

W przypadku zakupu działki pod budowę domu, jest to jeden z najistotniejszych elementów. Wskazać bowiem należy, że tylko działka mająca dostęp do drogi publicznej jest działką budowlaną. Dostęp do drogi może być bezpośredni, kiedy to działka graniczny bezpośrednio z drogą publiczną, bądź pośredni np. poprzez służebność drogową. Istnienie służebności winno wynikać z księgi wieczystej. W dziale I- Sp wpisane są prawa związane z nieruchomością m.in. służebności. Jeżeli dostęp do drogi posiadamy poprzez korzystnie z działki sąsiedniej (służebność drogowa) to prawo to winno być ujawnione w dziale I-Sp księgi wieczystej.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jeżeli dla danego obszaru istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to koniecznie należy się z nim zapoznać. Zapisy miejscowego planu wskazuję nie tylko czy dany teren przeznaczony jest na budowę usługową, mieszkaniową czy też rolną, ale wskazuje również jakie budynki mogą powstać na danym terenie. Plan miejscowy może określać jakiej wysokości budynki mogą powstać na danym terenie, jakie mogą mieć dachy itp. Istotnym jest by zapoznać się z wytycznymi planu, które mogą uniemożliwić nam budowę wymarzonego domu.

Nadto plan miejscowy może wskazywać na zakaz zabudowy niektórych terenów, jak również można się z niego dowiedzieć o planowanych w przyszłości inwestycjach np. drogach.

 

Podstawa prawna

Przez wiele miesięcy wokół obowiązku noszenia maseczek było wiele wątpliwości, w szczególności w zakresie legalności przepisów, który obowiązek ten wprowadzają. Od grudnia 2020r. obowiązek zakrywania ust i nosa został uregulowany ustawą. W ustawie o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi wskazano, że poprzez rozporządzenie można ustanowić nakaz zakrywania ust i nosa, w określonych okolicznościach, miejscach i obiektach oraz na określonych obszarach, wraz ze sposobem realizacji tego nakazu (art. 46b pkt 13 ustawy o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi). Aktualnie kwestię tę reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii z dnia 19 marca 2021r.

 

Gdzie obowiązuje nakaz zasłaniania ust i nosa

Wedle § 25 ust. 1 powyższego Rozporządzenia,  do dnia 9 kwietnia 2021 r. nakazuje się zakrywanie, przy pomocy maseczki, ust i nosa:

1) w środkach publicznego transportu zbiorowego;

2) w miejscach ogólnodostępnych, w tym:

• na drogach i placach, na terenie cmentarzy, promenad, bulwarów, miejsc postoju pojazdów, parkingów leśnych,
• na terenie nieruchomości wspólnych,
• w zakładach pracy, jeżeli w pomieszczeniu przebywa więcej niż 1 osoba, chyba że pracodawca postanowi inaczej,
• w budynkach użyteczności publicznej przeznaczonych na potrzeby: administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym; za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny,
• w obiektach handlowych lub usługowych, placówkach handlowych lub usługowych i na targowiskach (straganach);

3) w trakcie sprawowania kultu religijnego, w tym czynności lub obrzędów religijnych, w budynku użyteczności publicznej przeznaczonym na potrzeby kultu religijnego oraz na cmentarzu.

 

Miejsca, gdzie nie musimy mieć maseczki

Istotnym jest, że z obowiązku zakrywania ust i nosa zwolniona jest m.in. osoba przebywającej na terenie lasu, parku, zieleńca, ogrodu botanicznego, ogrodu zabytkowego, rodzinnego ogródka działkowego albo plaży.

W poprzednim poście wyjaśnione zostało co oznacza pojęcie rękojmia. Dziś zajmiemy się wyjaśnieniem, jakie uprawnienia przysługują nam w przypadku wystąpienia wady.

 

Rodzaje uprawnień

W przypadku wystąpienia wady w zakupionej rzeczy przysługują nam następujące uprawnienia:

– wymiany rzeczy na wolną od wad, albo

– usunięcia wady, albo

 – żądanie obniżenia ceny, albo

– odstąpienia od umowy (tylko w przypadku wad istotnych).

 

Kontruprawnienia sprzedawcy

Jednakże w przypadku żądania obniżenia ceny i odstąpienia od umowy, sprzedającemu przysługuje „kontruprawnienie” w postaci możliwości niezwłocznego:

– wymienienia rzeczy na wolną od wad albo,

– usunięcia wady.

Koszty wymiany lub naprawy ponosi sprzedawca. Sprzedający nie może jednak skorzystać z powyższych „kontruprawnień”, kiedy już wcześniej dana rzecz była naprawiana lub wymieniana na wolną od wad.

Przywileje konsumenta

Kodeks cywilny wskazuje również na dodatkowe uprawnienia konsumenta, który w przypadku zaproponowania przez sprzedawcę naprawienia rzeczy, może żądać jej wymiany na nową. Podobnie w przypadku propozycji wymiany na nową, konsument może wówczas zażądać jedynie usunięcia wady, chyba że usunięcie wady jest niemożliwe lub wymagałoby nadmiernych kosztów.  

Bardzo istotnym jest kolejne przyznane konsumentowi uprawnienie, które wskazuje że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.